Четверг, Декабря 14, 2017
РАЗМЕР ТЕКСТА
Новости Новости ЖКХ Закон и недвижимость: игра по новым правилам

Закон и недвижимость: игра по новым правиламИнформационный портал Ради Дома PRO продолжает совместную с юридической фирмой «Авелан» серию публикаций, посвященных самым важным изменениям законодательства, принятым в прошлом году. В сегодняшнем материале партнер юридической фирмы Сергей Казинец рассмотрит главные вопросы, посвященные объектам недвижимости: налогообложение, регистрация прав, ответственность сторон и т.д.

1. Переход к кадастровой стоимости при налогообложении имущества организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества с 1 января 2014 г.

3 ноября 2013 г. был подписан Федеральный закон № 307-ФЗ от 02 ноября 2013 г. «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», предусматривающий исчисление и уплату налога на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости, исходя из их кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января года соответствующего налогового периода. Переход к кадастровой стоимости при налогообложении отдельных объектов недвижимого имущества означает, что новый налог будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости. Сначала новый налог начнет действовать только в тех субъектах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости.

Кроме того, в Налоговом кодексе приводится перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых устанавливаются особенности расчета налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. К ним, например, относятся административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Уточняется содержание понятия «фактическое использование нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания», под которым признается использование не менее 20 процентов его общей площади.

Устанавливаются максимальные размеры ставок по налогу на имущество для объектов недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость. Так, для Москвы в 2014 году ставка не может превышать 1,5%, в 2015 году - 1,7%, в 2016 году и последующие годы - 2%. Для остальных субъектов РФ ставка в 2014 году не должна быть выше 1%, в 2015 году - 1,5%, в 2016 году и последующие годы - 2%.

2. С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью за исключением договора аренды недвижимого имущества.

Ранее в соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. В настоящее время, если договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, заключен после 1 марта 2013 года, то правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению (Федеральный закон № 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

3. Двойная отмена государственной регистрации договоров аренды недвижимости, предприятий, зданий и сооружений.

С 1 марта 2013 года Гражданским кодексом отменялась государственная регистрация договоров аренды недвижимости, договоров аренды предприятия, а также заключенных на срок не менее года договоров аренды здания или сооружения, но уже с 4 марта 2013 года в отношении указанных сделок с недвижимостью правило об их обязательной государственной регистрации применяется снова (Федеральный закон № 21-ФЗ от 04 марта 2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»). Таким образом, в настоящее время сохранилась обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Однако в отношении таких договоров существуют неблагоприятные прогнозы, связанные с возможностью возникновения спорных ситуаций.

4. Изменен порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 октября 2013 г. (Федеральный закон № 250-ФЗ от 23 июля 2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости») ведена процедура государственной регистрации договоров и иных сделок в электронной форме, если содержание такой сделки представлено в форме электронного документа, допускается возможность подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, представления некоторых документов в орган кадастрового учета, а также направления заявителям различных предусмотренных законом уведомлений в электронной форме. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом в форме документа на бумажном носителе в обязательном порядке оформляется только свидетельство.

Установлены возможность вносить в ЕГРП записи о возражениях в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Так, с 1 октября 2013 г. собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись. Кроме того, в разъяснениях Минэкономразвития России сказано, что если заявителю необходимо подать соответствующее заявление без личного участия, то специалист, ответственный за прием документов, самостоятельно формирует такое заявление (Письмо Минэкономразвития России № 20632-ПК/Д23и от 27 сентября 2013 г. «О рекомендациях относительно применения Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).

Общедоступные сведения о правах и ограничениях прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, будут считаться внесенными в государственный кадастр недвижимости. Кроме того, дополнен состав сведений государственного кадастра недвижимости. Установлено, что в нем также будут указываться кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение. В перечень предоставляемых сведений из государственного кадастра недвижимости включена кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

5. Установлен новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс.

В соответствии с Федеральным законом № 142-ФЗ от 02 июля 2013 г. «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 октября 2013 года в Гражданском кодексе появилась новая статья 133.1, в которой говорится о том, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

6. Нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным лишь потому, что владелец не зарегистрировал право собственности на него.

Регистрирующий орган может принять объект недвижимого имущества на учет в качестве бесхозяйной вещи (то есть вещи, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ)), если из документов, которые, как правило, предоставляют органы местного самоуправления, следует, что данный объект не зарегистрирован в органе технического учета, сведения о нем отсутствуют в региональном и федеральном реестрах имущества.

Несмотря на отсутствие документов на деле оказывается, что недвижимое имущество имеет собственника или законного владельца, хотя сведения о нем отсутствуют в публичных реестрах. Такая ситуация возможна, когда лицо, приобретшее недвижимое имущество, по разным причинам в течение длительного времени не предоставляет регистрирующему органу правоустанавливающие документы (к примеру, договор купли-продажи) для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на данный объект. В результате такого бездействия владельца недвижимости возникает спор между собственниками недвижимого имущества, органами местного самоуправления и иными заинтересованными лицами. В судах данные дела решались по-разному, однако точку поставил Высший Арбитражный Суд РФ. В правовой позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 02 июля 2013 г. № 1150/13 по делу № а76-24747/2011 «Нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным лишь потому, что владелец не зарегистрировал право собственности на него» сказано, что если у лица, приобретшего недвижимое имущество, или иного лица отсутствует зарегистрированное право собственности на этот объект, то само по себе это не может являться основанием для признания такого объекта бесхозяйным.

7. Вступили в силу изменения в Кодекс РФ об административных правонарушениях,

устанавливающие административную ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. С 1 января 2013 года в соответствии с новой статьей 7.34 Кодекса РФ об административных правонарушениях за данное административное правонарушение может быть наложен административный штраф на юридических лиц и лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

8. Изменился порядок возмещения вреда, причиненного в результате разрушения или повреждения объектов капитального строительства.

С 1 июля 2013 года Федеральным законом № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено общее правило, согласно которому в случае причинения вреда личности или имуществу в результате разрушения, повреждения здания, сооружения либо их части, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения ответственность за причиненный вред несет собственник такого здания, сооружения. Вред возмещается в соответствии с гражданским законодательством. Кроме того сверх возмещения вреда выплачивается компенсация (если не будет доказано, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или непреодолимой силы) в следующем размере: 3 000 000 рублей - родственникам потерпевшего (родителям, детям, усыновителям, усыновленным), супругу в случае смерти потерпевшего; 2 000 000 - потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда его здоровью; 1 000 000 - потерпевшему в случае причинения средней тяжести вреда его здоровью.

В отдельных случаях обязанность возмещать вред и выплачивать компенсацию сверх возмещения вреда ложится на концессионера, застройщика или технического заказчика. Впоследствии лицо, возместившее вред потерпевшему, приобретает право регрессного требования к лицу, выполнившему работы с недостатками, в результате которых был причинен вред. При этом устанавливается солидарная ответственность изыскателей, проектировщиков, строителей, их саморегулируемых организаций (Национальных объединений СРО в случае исключения сведений о саморегулируемой организации из государственного реестра СРО), а также, в определенных случаях, организации, которая провела экспертизу результатов инженерных изысканий или проектной документации, Российской Федерации или субъекта Российской Федерации за вред, причиненный некачественными работами.

Источник http://www.radidomapro.ru/


Похожие материалы:
Следующие материалы:
Предыдущие материалы:

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Вход на сайт

Яндекс.Метрика
Баннер 88x31